Ventes forcées : des maisons pas chères aux enchères

A Voultegon, une maison mise à prix à 14.000 €.

Les ventes aux enchères publiques sur adjudication judiciaire peuvent être très intéressantes pour les personnes qui cherchent à acheter une maison.

Achetée 100.000 €, mise à prix 14.000 €

Le malheur des uns peut faire le bonheur des autres. Quand il arrive qu'un propriétaire n'arrive plus à rembourser son prêt immobilier, la banque peut engager une procédure pour récupérer ses fonds. Si le propriétaire ne réagit pas au commandement de payer, les biens sont saisis et les débiteurs, assignés au tribunal. Lors de ces audiences, ils peuvent demander un délai pour vendre eux-mêmes leur bien qui peut être accepté si la démarche a déjà été entamée, preuves à l'appui. En cas contraire, la vente forcée est prononcée. Le bien est mis en vente aux enchères publiques à des mises à prix parfois vraiment dérisoires, très en dessous du prix du marché. Encore faut-il le savoir.
Ces ventes sont uniquement publiées dans les annonces légales des journaux et affichées au tribunal, librement accessibles à tout le monde. Y figurent la description sommaire du bien, sa localisation, sa mise à prix et surtout, la date de visite. Une date est en effet fixée, bien en amont pour visiter librement le bien. Le mieux est bien sûr de s'y rendre avec un expert en bâtiment qui pourra évaluer les éventuels travaux à effectuer.
Mais avant d'en arriver là, il est également possible de feuilleter le dossier de chaque vente, à disposition du public auprès du greffe. Dossier très complet qui comprend les diagnostics obligatoires, une description précise des lieux et de l'état étayée de photos. Voilà qui permet d'opérer une première sélection.
20.000 € la maison 5 chambres
A titre d'exemple, sont ainsi affichées au tribunal de Niort les ventes d'une maison avec cinq chambres à Lageon mise à prix à 20.000 €, un ensemble de deux maisons à Voultegon pour 14.000 € (lire ci-dessous), un immeuble comportant sept studios à Thouars mis à prix à 15.000 €… Des exemples de bien qui seront vendus à la prochaine vente mensuelle au tribunal fixée le 13 mai (10 h).
Attention cependant, si les prix de départ sont attractifs, il faudra y ajouter des frais divers et prendre un avocat pour se faire représenter lors de la vente. De plus, il convient de bien connaître les modalités d'achat et donc le préparer bien en amont pour être sûr de disposer des fonds (lire ci-contre). Enfin, dernier « détail » qui n'en est pas un : prêter attention à la mention « inoccupé » ou « occupé ». Car en ce dernier cas, il reviendra au nouveau propriétaire de faire en sorte de pouvoir occuper les lieux, en obtenant le départ des anciens propriétaires. A l'amiable ou en entamant une procédure d'expulsion…

à savoir
Intéressé par ces ventes ? « La première chose à faire est de choisir un avocat » indique maître Marie-Caroline Pasquier.
> Tout acheteur doit obligatoirement être représenté par un avocat. Le coût ? A la SCP Avodes par exemple, « cela coûte 350 € pour porter l'enchère ». Cela inclut les entretiens, informations sur le bien, la procédure…
> Assister à la visite. Il n'y a qu'une journée et un créneau horaire pour avoir la possibilité de visiter le bien avant la vente. Dans l'idéal, il est conseillé de se présenter avec un professionnel du bâtiment de confiance pour juger de l'état de la maison et estimer les éventuels travaux.
> Prendre en compte le coût total. Le coût des éventuels travaux est à prendre en compte de même que les frais liés à la procédure (« entre 3.000 € à 5.000 € » en moyenne) avant de pouvoir fixer une limite d'enchères à l'avocat.
> Réunir les fonds. Pour participer à la vente, il faut détenir un chèque de banque d'un montant correspondant à 10 % de la mise à prix (plus les frais préalables). Le reste doit être versé environ un mois après. L'avocat s'assure généralement que l'acheteur a un accord de principe de banque.
> Attention, le meilleur enchérisseur doit attendre dix jours après la vente pour être sûr que le bien lui appartient car dans ce délai, une surenchère est possible.
> Enfin, il est recommandé de regarder avec attention si le bien est libre ou occupé. Si les anciens propriétaires sont encore dans les lieux, il faudra leur demander de s'en aller ou les expulser pour en prendre possession.
la question
« Peut-on vraiment faire une bonne affaire en achetant à ces enchères ? »
L'avocate Marie-Caroline Pasquier de la SCP Avodes l'affirme : « Il y a vraiment de bonnes affaires à faire s'il n'y a qu'un seul amateur. Cette forme de vente peut permettre de saisir de belles opportunités ». Les vraies bonnes affaires ne sont-elles pas saisies justement par les professionnels de l'immobilier ? « Non. C'est vrai qu'ils sont plus au fait de la question mais nous réalisons plein d'achats pour des particuliers. La forme de vente peut paraître plus déstabilisante au départ qu'une vente de gré à gré mais il n'y a aucun risque. Le vendeur nous indique sa limite à ne pas dépasser ».